Wie finde ich das passende Baugrundstück?

Das Fundament für die erfolgreiche Durchführung eines Bauvorhabens ist nicht nur die ehrliche Einschätzung der eigenen Möglichkeiten, sondern eine sorgfältige Bauvorbereitung durch den Bauherrn selbst. Was gilt es ganz am Anfang zu beachten, wenn noch gar kein Grundstück ausgewählt wurde?

Bei der Suche nach dem idealen Bauland ist nicht zwingend ein Makler oder die Hausbank die erste Adresse. Gemeinden, Kommunen, aber auch Kirchen und Stiftungen verfügen häufig über Immobilienbesitz. Es kann sich somit lohnen, zunächst Pfarr- oder Liegenschaftsämter aufzusuchen.
Insbesondere Gemeinden müssen sich nicht selten aufgrund knapper Kassen von erschlossenem oder erschließungsreifem Bauland trennen. Außerdem versuchen viele Gemeinden mit sogenannten Einheimischen-Modellen oder Subventionen für kinderreiche Familien, ortsansässige Bürger darin zu bestärken, Bauland zu erwerben.
Auch der beauftragte Bauträger kann ein Grundstück erwerben. Als Immobilientypen bieten sie dann Einfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser an. In Ballungsgebieten kaufen Bauträger oft auch kleinere Einzelgrundstücke, auf denen sie ein ganz individuelles Haus nach den Wünschen des Käufers errichten können.
Erfolgt der Eigentumserwerb durch den Bauherren, so gilt es zu beachten, dass zwar aus dem grundgesetzlich verankerten Eigentumsrecht (Art. 14 GG) die Baufreiheit garantiert ist. Durch Vorschriften des öffentlich-rechtlichen Baurechts sowie des privatrechtlichen Nachbarrechts ist diese jedoch maßgeblich beschränkt.

Verschiedene Arten von Flächen
Flächen innerhalb einer Gemeinde, die zum Verkauf stehen, sind nicht immer automatisch auch Bauland. In einem Flächennutzungsplan legt die Gemeinde fest, welche Grundstücke fürs Wohnen, für Gewerbe oder öffentliche Infrastruktur genutzt werden sollen. Kommunale Flächennutzungspläne können Flächen ausschließlich zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung bestimmen.
Andere Flächen sind gegebenenfalls als Bauerwartungsland definiert. Hier ist die Bebaubarkeit in Zukunft mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten, weil es im gemeindlichen Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt wurde oder weil in der Nähe bereits erschlossene Gebiete eine baldige Bebauung erwarten lassen. Bei Bauerwartungsland ist die sogenannte Erschließung noch nicht gesichert.
Unter der Grundstückserschließung versteht man die Schaffung grundlegender Versorgung für Zu- und Ableitungen für Wasser, Abwasser, Energie, Gas, Telefon und Internet, wie auch die Anbindung an den Straßenverkehr. Bauerwartungsland ist daher grundsätzlich günstiger zu erwerben. Die Absicht des Bauherrn zügig zu bauen, lässt sich mit Bauerwartungsland in der Regel jedoch nicht verwirklichen.
Bauland hingegen ist bereits erschlossen und es besteht Baurecht. Es kann sich auch aus mehreren Grundstücken zusammensetzen. Diese einzelnen Grundstücke nennt man Baugrundstücke. Rechtlich erwirbt jedes Grundstück Baulandqualität entweder durch die ausdrückliche Ausweisung im Bebauungsplan (§ 30 BauGB) oder durch die Lage im Innenbereich (§ 34 BauGB).
Der Flächennutzungsplan alleine schafft für den Bauherrn noch kein konkretes Baurecht. Ein weiteres Planungsinstrument der Gemeinde muss dringend beachtet werden: der Bebauungsplan. Die verbindlichen Regelungen im Bebauungsplan werden Festsetzungen genannt. Hier wird bestimmt, in welcher Art und Weise das Bauland bebaut werden darf – also was, wo und in welcher Form gebaut werden darf.
Die im Bebauungsplan enthaltene Planzeichnung beschreibt Art und Maß der baulichen Nutzung, ob beispielsweise in diesem Baugebiet ausschließlich Bauflächen für den Wohnungsbau (W) erstellt werden dürfen oder ob die ausgewiesenen Flächen Gewerbegebiet darstellen (GE). Die Anzahl der möglich zu bauenden Vollgeschosse wird ebenso dort festgelegt, wie das prozentuale Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und der maximalen Bebauung. Textliche Festsetzungen enthalten weitere, aus der Planzeichnung nicht ersichtliche baurechtliche Vorschriften. Hier können Bepflanzungsvorschriften, die Gestaltung von Gebäude und Dach (auch farblich), Traufhöhe, Hauptfirstrichtung und Einfriedungen festgesetzt werden.
Da hierbei bereits Planungsgrundlagen für das Bauvorhaben gelegt werden und in diesem Zusammenhang auch die Lage, Größe und die Beschaffenheit des zu bebauenden Grundstücks zu klären sind, empfiehlt sich an dieser Stelle bereits die Hinzuziehung eines Architekten oder weiterer Fachingenieure wie etwa eines Bodengutachters.

Auf sicherem Terrain bauen
Mit einem Bodengutachten senkt der Bauherr das Baugrundrisiko. Mit Hilfe des Bodengutachtens werden der geologische Aufbau und die Grundwasserverhältnisse des Bodens geprüft. Kontaminationen in Form giftiger Altlasten, wie sie auf einem zuvor industriell oder gewerblich genutzten Grundstück versteckt sein können, können hiermit rechtzeitig entdeckt werden.

Grundbuch und Baulastenverzeichnis
Unverzichtbar ist zudem ein Blick ins Grundbuch. Dort finden sich Informationen über eventuell bestehende Grunddienstbarkeiten. Die Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss (§ 1018 BGB). Das kann etwa ein Wegerecht oder Durchfahrtsrecht sein.
Abzugrenzen von Grunddienstbarkeit und genauso bedeutsam für eine mögliche Einschränkung der Baufreiheit sind sogenannte Baulasten. Es handelt sich hierbei um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück lastet. Die Baubehörde kann deren Erfüllung verlangen und notfalls zwangsweise durchsetzen. Als geläufigste Baulasten kennt man die Erschließungs-, die Vereinigungs- oder die Abstandsbaulast. Baulasten werden nicht im Grundbuch geführt, sondern im sogenannten Baulastenverzeichnis eingetragen.

Auf gute Nachbarschaft
„Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt“, wusste schon Friedrich Schiller. Die hohe Anzahl der nachbarrechtlichen Auseinandersetzungen in Deutschland begründen den durchaus ernst gemeinten Rat, sich über potentielle Nachbarn und deren Gewohnheiten in der Gemeinde zu erkundigen oder sich diesen gegenüber direkt vorstellig zu machen, um sich ein persönliches Bild zu verschaffen.

Die Grundstückserschließung
In größeren Neubaugebieten bewirkt in der Regel die Gemeinde, eine Projektentwicklungsgesellschaft oder auch der Bauträger die Grundstückserschließung. Ist ein individuelles Bauvorhaben geplant, ist die Grundstückserschließung durch den Bauherrn selbst zu bewerkstelligen und hierzu sind Kosten zu berücksichtigen, die nicht unerheblich sind. Mögliche Bestandteile von Erschließungskosten sind Kosten für die Herrichtung des Grundstückes, wie Roden, Abholzen, Abräumen; außerdem Kosten für den Anschluss an die Kanalisation beziehungsweise Abwasser, die in üblichen Neubaugebieten bei rund 5.000 bis 10.0000 Euro liegen. Ist das Grundstück zumindest teilweise erschlossen, befinden sich die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas oftmals schon an der Straße, sodass diese nur noch auf das Grundstück verlängert werden müssen.
Ist das neu erworbene Grundstück bereits vor längerer Zeit bebaut gewesen, können vorhandene Erschließungsanlagen durch Alterung oder Beschädigung verbraucht sein. Es empfiehlt sich, dies vorab durch ein Fachunternehmen prüfen zu lassen.
Keinesfalls darf die Erschließung an das Netz des öffentlichen Versorgungsträgers durch den Bauherrn in Eigenregie durchgeführt werden. Die Anschlüsse sind jeweils bei der zuständigen Behörde oder bei dem Betreiber des Leitungsnetzes zu beantragen. Auch für den Anschluss an das Telefonnetz ist auf eine Leitungsführung zu achten, die in aller Regel mit der Telekom abzustimmen ist.
Wer diese Aspekte schon bei der Auswahl eines Grundstückes gewissenhaft berücksichtigt, dem gelingt ein geschmeidiger Start auf dem Weg ins Bauglück.

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