Mit der richtigen Tilgung seine Immobilie abbezahlen

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist heute nicht einfach. Es gibt viel wegen der Finanzierung zu bedenken und zu verstehen. Dabei geht es um Tilgung, Zinsbindung und -höhe, Laufzeiten und vieles mehr. Der Finanzpartner TGI erklärt die genauen Berechnungen und berät seine Kunden individuell.

In der Zeit niedrigster Zinsen ist es durchaus üblich, dass Kreditnehmer mit einer möglichst hohen Anfangstilgung von beispielsweise zwei, drei Prozent oder mehr beginnen, damit der Kredit schnell zurückgezahlt wird. In den Jahren davor, in denen Baugeldzinsen schon einmal bei rund fünf Prozent lagen, war eine niedrige Tilgung von 1 Prozent üblich. „Wir beobachten aktuell nicht nur ein Ansteigen des Zinsniveaus, sondern auch eine Rückkehr zur 1-Prozent-Tilgung.“, sagt TGI-Geschäftsführer Hendrik Stoltenberg.

Natürlich bewirkt eine höhere Tilgung eine schnellere Schuldenfreiheit, aber auch höhere Zinsen für den Baukredit bewirken, dass sich bei einem Annuitätendarlehen die Laufzeit verkürzt. „Als Faustregel könnten man sagen: Je niedriger der Zins, desto höher die Tilgung. Was im ersten Moment paradox klingt, ist tatsächlich ganz einfach zu berechnen.“, sagt Stoltenberg. Jedenfalls, wenn man sich mit der Materie auskennt. Daher berät der Finanzexperte seine Kunden fachkundig. Hier bereits eine allgemeine Erklärung zum Sachverhalt.

In der Regel handelt es sich bei der Baufinanzierung um ein sogenanntes Annuitäten-Darlehen. Dabei zahlt der Kreditnehmer seine monatliche Rate stets in gleicher Höhe. Diese setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Auf das Jahr gerechnet (Annuität: von lat. annus, dt. Jahr) wird jeden Monat mit jeder Rate der zurückzuzahlende Kreditbetrag geringer. Damit nimmt Monat für Monat der Zinsanteil ab und der anfängliche Tilgungsanteil nimmt zu, da die Rate gleichbleibend ist. Soweit so klar.

Bei höheren Zinsen reduziert sich also der ersparte Zinsanteil schneller und damit steigt der Tilgungsanteil stärker an. Umgekehrt reduziert sich der Zinsanteil bei niedrigen Zinsen langsamer und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer. Das hat Auswirkungen auf die Laufzeit des Kredites. „Höhere Zinsen führen im Rahmen eines Annuitäten-Darlehens zu einen verkürzenden Laufzeiteffekt“, erklärt Stoltenberg. Zwar trägt der Kunde in dem Falle wesentlich mehr Geld zur Bank, aber der Kredit ist schneller abbezahlt.

„Da derzeit die Zinsen wieder ansteigen, wird die 1-Prozent-Tilgung wieder wichtig. Denn bei der höheren Sollzinsbindung würde die Belastung bei einer höheren Tilgung stark ansteigen“, sagt Stoltenberg. Damit steige die Gefahr, dass sich Haushalte übernehmen. Auch hier ist eine gute Beratung das A und O.

Tilgung und Zinsen haben zudem auch Auswirkungen auf die sogenannte Restschuld. Diese ist die Summe, die noch offen ist, wenn der Kredit nach Ablaufen der Zinsbindungsfrist noch nicht vollständig getilgt ist. Die Höhe der Restschuld wird nämlich von verschiedenen Faktoren beeinflusst wie Darlehenshöhe, Sollzinsbindung oder Zinssatz. „Wir erstellen für Sie als Kunden einen Tilgungsplan. Hier können Sie dann genau sehen, wie viel Sie bereits getilgt haben, wie viel Zinsen Sie gezahlt haben und hoch die Restschuld ist“, erklärt Stoltenberg.

Doch bevor es soweit ist, müssen erst einmal ganz individuell die Konditionen für die Immobilienfinanzierung berechnet werden. Wie viel Geld wird benötigt? Welche monatliche Tilgungsrate ist möglich? Wie sind die Zinsbedingungen? Und dann kommt auch noch das Alter ins Spiel – und damit die Frage, wann man schuldenfrei sein möchte.

Als unabhängige Berater informieren die Finanzierungsspezialisten von TGI umfassend und neutral über individuelle Chancen und Risiken bei der Immobilienfinanzierung.