Inventar beim Immobilienkauf

ANZEIGE Die Immobilienpreise sind hoch, ebenso die Grunderwerbsteuer. Wer hier sparen will, sollte um die damit verbundenen Fallstricke wissen. TGI-Finanzpartner gibt einen Überblick und unterstützt seine Kunden.

Beim Erwerb einer Immobilie sollten Käufer berücksichtigen, dass zum ausgewiesenen reinen Kaufpreis verschiedene Nebenkosten für beispielsweise Maklerprovision, Notartätigkeiten oder den Grundbucheintrag hinzukommen. Auch die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis und addiert sich prozentual hinzu. Je nach Bundesland liegt der Satz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, in Schleswig-Holstein sind es 6,5 Prozent.

Da die Grunderwerbsteuer nur für alles gezahlt werden muss, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, kann die Möglichkeit in Betracht gezogen werden, bewegliches Inventar aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Hierzu gehören beispielsweise die Einbauküche oder die Gartenhütte. „Es ist grundsätzlich möglich, Grunderwerbsteuer zu sparen, wenn man bewegliches Inventar von dem unbeweglichen im Kaufvertrag trennt, allerdings gibt es hierbei Einiges zu beachten“, sagt Hendrik Stoltenberg. Der Geschäftsführer von TGI warnt eindringlich davor, die möglichen Fallstricke zu ignorieren, denn schlimmstenfalls könne es Ärger mit dem Finanzamt und der finanzierenden Bank geben. „Wir möchten nicht, dass die Baufinanzierung platzt, daher beraten wir unsere Kunden auch in Bezug auf die Inventarisierung“, so Stoltenberg.

Grundsätzlich sollten alle beweglichen Gegenstände inventarisiert und mit einem realistischen Preis ausgewiesen werden. Denn das Finanzamt nimmt zwar den Begriff „bewegliches Inventar“ wörtlich und dessen Wert aus der Grunderwerbssteuer heraus, allerdings wird das nicht ungeprüft geschehen. Beträgt beispielsweise der Kaufpreis für eine Immobilie 300.000 Euro und rechnet der Käufer die Küche im Wert von 30.000 €uro heraus, könnte das Finanzamt schon misstrauisch werden. Grundsätzlich gilt hier: Der Wert des Inventars muss schon seinem tatsächlichen Wert entsprechen und das muss anhand von Belegen nachgewiesen werden.

Neben dem Finanzamt spielen die Sicherheitsbetrachtungen der finanzierenden Bank eine Rolle. Wenn das Inventar beim Abschluss des Kaufvertrages aus dem Kaufpreis herausgerechnet wird, verändert sich der Wert der Immobilie; da dieser geringer wird, erhöht sich das Beleihungsrisiko der Bank, was sie normalerweise mit höheren Zinsen kompensiert. Steht die Finanzierung zu diesem Zeitpunkt schon, könnte die Bank die Darlehenszusage zurücknehmen. Also: Weil die Immobilie der Bank als Sicherheit dient, darf die angegebene Beleihungsgrenze nicht überschritten werden.

„Wenn Sie beim Kauf Ihres Traumhauses die vorhandene Küche übernehmen, dann kalkulieren Sie das gleich mit ein und lassen es bei der Finanzierungsanfrage mit berechnen“, rät Stoltenberg. Das könnte im Vertrag dann so aussehen: „Mitverkauft sind die Einbauküche und die Gartenhütte. Die Gegenstände werden nicht gesondert bewertet. Oder: Die Gegenstände werden mit Summe XY bewertet. In diesem Fall sollte der Käufer die Aufteilung des Kaufpreises mit der finanzierenden Bank klären, da sich die Konditionen ändern können.“

Übrigens gilt das Gleiche für die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Auch hier ist offene Kommunikation mit Finanzamt und Bank das Beste. Die Experten von TGI kennen sich auch auf diesem Gebiet aus und können umfassend und neutral über individuelle Chancen und Risiken informieren.

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Text: Ohrt; Foto: ©pexels/PHOTO Mix Company